Николаев: Переход участников рынка долевого строительства на новые правила будет постепенным
Нынешняя реформа жилищного строительства – одна из наиболее крупных реформ, происходящих в стране в последние годы. Перед правительством и законодателями стоит задача, с одной стороны, защитить граждан, вкладывающих свои средства в жилье, и обеспечить развитие рынка, с другой. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, открывая парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации», которые состоялись 20 февраля с участием банков, застройщиков, представителей Правительства РФ, регионов и депутатов из разных фракций.
По словам Николаева, принцип реформы в том, что если нынешние правила предполагают, что весь риск берет на себя гражданин, и «мы видим, чем это заканчивается», и в будущем необходимо «избавить гражданина от этого груза». С созданием в октябре прошлого года компенсационного Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, вся ответственность и все риски, по сути, теперь несет на себе государство.
«Минимум 50 тысяч граждан ежегодно становятся обманутыми дольщиками. Президент дал поручения, принял исключительно важное стратегическое решение о переходе от нынешней модели долевого строительства к новой модели. Переход на проектное банковское финансирование в строительстве жилья, как сказал Президент РФ Владимир Путин, должен произойти плавно, в течение трех лет. А те застройщики, кто хорошо зарекомендовал себя на рынке, у кого есть рейтинги, их, по словам Президента, нужно ставить в конец очереди по переходу на проектное финансирование», – напомнил депутат.
Правительством был разработан трехлетний план перехода на новые механизмы финансирования деятельности застройщиков, и реализация этого плана предусматривает три этапа. Первый – подготовительный, до 30 июня 2018 года, который подразумевает разработку нормативной и законодательной базы, второй – до 30 июля 2019 года, в рамках которого финансирование жилищного строительства будет происходить по двум моделям, параллельно, как с использованием счетов эскроу, так и с помощью заключения договоров долевого участия (как это происходит на сегодняшний день). И, наконец, до 31 декабря 2020 года предполагается переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу в банках или специализированных счетов.
«Понятно, что эта реформа направлена не только на снижение рисков для граждан, но и на введение новых механизмов развития рынка и компаний-застройщиков. Есть задача, в том числе, снизить количество административных процедур в жилищном строительстве, обеспечить гарантированное финансирование каждого проекта», – добавил он.
По словам Николаева, поскольку для ряда крупных, системообразующих застройщиков действующая бизнес-модель рассчитана на 4-5 лет, их быстрый переход может быть затруднен. «Поэтому есть смысл предоставить право Правительству, учитывая особый статус таких компаний, выделить их в определенную группу системообразующих, для которых будет иное регулирование, а переход на новую модель будет несколько растянут, чтобы обеспечить стабильность их работы», – обратился он к представителям Минстроя.
По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, субъекты должны понимать свою ответственность за выданные разрешения на строительство, осознавать, что эти решения отвечает не кого-то наверху и федеральный бюджет, а они. «Если регион включает тех или иных застройщиков в число системообразующих, уверен, что те твердо стоят на ногах, то пусть берет на себя гарантии, освобождая их от каких-либо требований закона», – считает чиновник. Он добавил, что отнесение застройщиков к системообразующим ни в коем случае не дает им права не выполнять законные требования - становиться прозрачными, вести бизнес «в белую», представлять отчетность по МФСО и т.д.
Финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов, рассказывая о работе компенсационного Фонда, сообщил, что на данный момент проектов еще немного, фонд собрал взносов на сумму около 180 млн рублей, приняв ответственность на сумму около 20 млрд рублей. Комментируя эти данные, Николаев отметил, что при достаточно высоком уровне так называемой «общей токсичности долевого строительства порядка 7%», о которой говорил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, данный механизм уже сегодня является дефицитным. «Мы уже имеем практически гарантированный убыток в 1,5 млрд рублей по портфелю», – констатировал он.
Приглашенный на слушания владелец группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев (компания занимается, в том числе, достройкой проблемных объектов), согласился с депутатами, что проходящая сейчас реформа – крупнейшая в экономике за последние 10 лет. «Проблема обманутых дольщиков – уже не только экономическая, она вышла в политическую плоскость, и в регионах является одной из самых острых. Поскольку отрасль циклична и инерционна, многие из тех дольщиков, которых мы видим, это дольщики еще начала нулевых, проблемы у них образовались не сегодня и не вчера, но «аукнулись» нам сейчас», – отметил он.
Гордеев акцентировал на важности именно плавного перехода компаний на новые правила, чтобы избежать потрясений для отрасли. По представленным им подсчетам, в результате реформы экономика застройщиков уменьшится в среднем на 20%.
Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлочков рассказал о вопросах, волнующих банковское сообщество. «Проблема, которая представляется банкам достаточно болезненной, связана с понятием «уполномоченный банк» и процедурой определения уполномоченного банка. Существующее постановление правительства предусматривает очень высокий уровень отсечения для банков: требование по капиталу в 25 млрд рублей и наивысший рейтинг. Есть опасения, что это приведет к некоторым перекосам на рынке, потому что при таком подходе только 19 банков попадают в программу, остальные, в том числе многие региональные банки, имеющие большой опыт в этой сфере, будут отрезаны от финансирования», - сказал он. В этой связи, нужно понизить требования к банкам, уверен Козлочков.
В ходе слушаний свои мнения по поводу готовящегося ко второму чтению законопроекта о создании единой вертикали органов госвласти, которые будут отвечать за контроль и надзор в сфере долевого строительства (принят в первом чтении в конце января), высказали депутаты Госдумы из разных фракций. В частности, депутат от Хабаровского края Борис Гладких обратил внимание на низкое качество ряда вводимых сейчас объектов малоэтажного жилищного строительства. «В ряде случаев, по сути, это новое аварийное жилье. И по пожарной безопасности там проблемы, и по конструктивам, и по утеплению. Экспертиза проектной документации не проводится. Когда Фонд столкнется с подобным жильем, достраивать там будет нечего. Этот вопрос остается открытым, и я в очередной раз обращаю внимание Минстроя на этот факт», - заявил депутат.
